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不動産売却時の税金 ~減価償却での節税の落とし穴~

目次
1.

不動産売却時の税金
~減価償却での節税の落とし穴~

前回の「減価償却費」についてのコラムをご覧いただき、「減価償却を短期で取れる築古木造物件を毎年購入して税金を減らすぞ!」と思われる方もいらっしゃったかもしれません。

実はその方法…売れた金額によってはしっぺ返しを食らう可能性があります!

今回は減価償却での節税による落とし穴「譲渡所得税」が、一体どういうものなのかをご説明いたします。

譲渡所得税でよくある勘違い

収支状況の良くない区分マンションをお持ちの方に、苦肉の策で損切での売却のご提案をした際「5年経ってないから税率が高いし、その後じゃないと売れない…」と勘違いされている方がいらっしゃいます。
譲渡所得税は、「買ってから売るまでに発生した転売益」に対しての税金の事を言います。

譲渡所得税の計算方法

取得費=
購入金額+購入費用-減価償却費
課税譲渡所得額=
売却金額-取得費-譲渡費用-特別控除額
譲渡所得税=
課税譲渡所得額×税率

特別控除は自宅の売却などの際のものなので、投資には基本的には関係ありません。
式をまとめると、売れた金額減価償却した金額を足して、購入金額諸費用を引いたものに税率をかければ、譲渡所得税が計算できます。

短期間で減価償却を取れる物件は築年数が既に相当経過しているので、適切な管理をしていれば5年後でも売却時の金額は大きく変わりにくいです。
つまり減価償却をした分が譲渡税に直結していく可能性があります。
譲渡所得税の税率は購入後5年以下の売却であれば約39.63%、5年超であれば約20.315%です。
所得税・住民税の税率と比較すれば、年収によっては減価償却を大きく取って、損益通算をする方がトータルで損になる可能性があります。

まとめ

以上が「減価償却での節税には落とし穴がある」理由です。
物件の収益額、売却金額、本業の所得控除などによっても変わってきます。
今考えている計画が本当にあなたの期待している結果になるのかもう一度考えてみてはいかがでしょうか。

今回のコラムポイント

  1. 譲渡所得税は、売却金額から取得費等を差し引いた利益に対してかかる税金である。
  2. 減価償却をした分がそのまま売却利益になる可能性もある。
  3. 譲渡所得税率と所得税率等と比較して損益通算をする必要がある。
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