相続対策で不動産購入実は逆風になるケースも…｜株式会社R-JAPAN

相続税対策としての不動産購入

令和4年4月19日に最高裁にて一つの裁判の判決が確定しました。不動産購入における追徴課税処分の是非が争われた訴訟の上告審判決で原告側の上告を棄却し国税勝訴となったことは、はたして一般的には納得いくものであったのでしょうか？
ただ、これも現実で一つの判例ができたことで、相続税対策としての不動産購入には慎重にならざるを得ないですし、また私たち業界側の今後の対応にも少なからず影響があるものと感じます。

この話、解りやすく掘り下げてみます。
時は平成24年に死亡された方（被相続人）の相続人3人の方（原告）が国を相手に起こした裁判で、内容は死亡された方が平成21年に購入したマンション2棟（購入時の価格計約13憶8700万円）を、平成24年にこの相続人3人が相続し、路線価に基づく2棟の評価額を基に購入時の借入金や減価償却等を相殺して、相続税額を0円と申告されました。これが裁判ではダメとなった話です。そして伝家の宝刀である例外規定を適用し価格を計12億7300万円と再評価し約3億3000万円の追徴課税とした内容です。

しかもこの判決で新たな火種が出たことも事実で、裁判ではいわゆる「行き過ぎた節税対策」・「評価額が著しく不適当」とされ別途鑑定をして評価額を決められるとする例外規定を採用したことで「例外規定の適用基準があいまいだ」「国の都合で相続税を決められる」こういったモヤモヤが燻ぶることになりました。

皆様、賛否両論のご意見があるかと思いますが、私たちの業界、金融業界、税理士・会計士、不動産のオーナー様といろんな立ち位置からご意見・ご感想をまとめてみました。まだ判決が出たばかりで今後の動向にも注目は必要ですが皆様一様に複雑な心境なのかなぁ。と感じています。

不動産会社目線

相続財産は「時価」で評価すると規定されている、相続税法から見れば当然とまでは言わないけれど想定内の判決ではないでしょうか？国税庁は利便性（流通や取引等）などを考慮して、あくまでも原則として路線価で評価するとしているが、次に「著しく不適当な場合は国税庁長官の指示で再評価できる。」としていることも通達しているわけで、路線価で評価する。というところで切り取って解釈するのは都合がいいのではないでしょうか？（伝家の宝刀と呼ばれている税務署が独自に再評価できる例外規定）

一営業マンが言うことではないかと思いますが、収益物件の場合は家賃が入るので建物は時価評価で、土地は相続税路線価でどうでしょうか？

オーナー目線

この物件に関わらず、税務署が言う適正な節税額はいくらぐらいなのか？また購入時期　が相続した時期とどのくらいの時間的基準で節税目的の不動産購入とはみなされないのか？ここが不明確なのに例外規定の適用は、それこそが不公平且つ法律ではない国税庁通達という例外規定の適用を、最高裁が採用したことは法治国家で成される法の下の平等なんでしょうか？何で基準を明確にしないで判決となるのでしょうか？

これって裁判したからこんな判決が出た訳で、修正申告すればこの判決はなく当事者は追徴課税納税で済んだのではないでしょうか？言わば国の富裕層に対する警告とかサインではないでしょうか？

不動産会社・オーナー目線

税務署も人の子、13憶8700万円で買って申告額0円って、どう考えても「これおかしいよね」ってなるのではないでしょうか？調査されても仕方ないと思います。

すごく不謹慎で不適切な意見かも知れませんが、過疎地の不動産で路線価より時価の方が低い場合ってあるじゃないですか。この場合は時価が著しく不適当ってなるのでしょうか？そうなれば国が推奨する適正な不動産価格を以って取引を行うよう勧告されている私たち業者は何を基準に何を根拠にお客様に提案すれば良いのでしょう？最高裁の判決に対して我らが国交省の動向に注目したいのですが…。

重要事項説明書の特約事項に入れた方がよいのではないでしょうか？後で追徴課税が届く場合があります。って…。

相続税払えません。となって相続放棄でまた空家対策になったら嫌ですね。市場が活性化しないだけでなく、純粋に都心部で、タワマンで、空家って怖くないですか？

ネガティブストーリーですが、都心部近郊に住み、複数の不動産を所有し、会社経営も成されてるという設定で、この判決が適用された場合の遡及は相続放棄、事業継承不可による倒産、破産、従業員の失業手当で税金投入、関連企業への連鎖倒産、不景気とこんな可能性ってあると思うんです。この判決が将来に及ぼす影響が心配です。

不動産の購入も売却も、お客様にはより慎重に打合せや提案が必要になりますね。
私たちのスキル向上が優先課題かも。

税理士・会計士目線

こんな判決が判例として残ってしまうと、基準が曖昧なままでは税務署の匙加減次第となる恐れもある訳で税務目線での判断は基準が見えない点で不安

法の下の平等であるための判決なら、原則以外の評価方法や複数の鑑定士による評価や市場に与える影響を判決と共に明示すべきでしょう。

税理士・会計士・金融機関目線

今後のマンション評価や不動産評価に暗い影を落としてしまった判決。最高裁や国税庁は、時価の根拠、評価方法等を明確にすべきで、これでは税理士先生も怖くて申告作成できないでしょうね。不動産鑑定士も再評価を恐れて高い鑑定評価を出してしまって、後で実はそんなに高い評価でなかった（セカンドオピニオン的な）場合、それを基に申告した税理士先生と不動産鑑定士が、相続人から損害賠償請求されたりしたら、この裁判判決の社会的意義はないのではないでしょうか？
新たな争いを産む判決だと思います。

不動産会社・税理士・会計士目線

今回、明らかに節税対策が原因とした判決内容だと思うのですが、例えば節税意図とは関係なく、純粋に不動産を購入して何らかのご不幸があってお亡くなりになられた場合の相続発生では路線価での評価が認められないということになります。最高裁や国税庁にはこういった場合はどうなるのか？明確にして欲しい。これが一番悲劇で不公平と感じています。不動産購入を躊躇することにならなければいいですが…。

不動産会社・金融機関目線

税理士先生の擁護の意見もありますが、0円申告とした感覚はおかしいでしょ。いくら何でも、この後の税務署の動向とか読めないはずはないと思いますが。露骨にやり過ぎた結果で因果応報ではないでしょうか？

金融機関・税理士・会計士目線

都心部の特にマンションや俗にいうタワマンスキームの売買取引ではネガティブ判決になるでしょうね。これからの都心部マンションの取引は慎重になっても、判決が確定したことによって近年の取引についても税務調査が入っていわゆるイモヅル式に例外規定の適用が成されるかもですね。

金融機関目線

金融機関の節税対策での借入なんかも影響出そうですね。

まとめ

不動産にまつわる法律や税金等は、改めて複雑で種類も多く、それだけに資産を持つ優位性や責任、社会的意義を問われた今回の判決。私たちは決して他人ごとではなくこれからもその動向に注目していこうと思います。感情的にならず敵対構造を造らず不動産を愛する者として、皆様のご期待に頑張っていきます。
最近、ご売却のご依頼を多くいただいており感謝申し上げます。近々売却時の極意的なコラムを掲載予定です。お楽しみに！！