利回りを優先した物件選定はこんなに危険はじめに…利回りを優先した物件選定はこんなに危険｜株式会社R-JAPAN
利回りを優先した物件選定はこんなに危険
はじめに…利回りを優先した物件選定はこんなに危険
収益不動産を語る中で、必須項目とも言える「家賃収入利回り」は皆様も最も重要視されていることだと思います。
投資を行って回収する訳ですから当然ですよね。
その一方で、それだけ重要視し関心のある利回りの性質というものを深堀している方が果たして何人いるのだろうか？
不動産の利回りとは一般的な利回りとは違う点をどれだけ認識されているだろうか？
（高利回り＝高利益にはなりません）
という目線で今回のコラムを掲載してみます。
勿論、『釈迦に説法だよ！』という方が多いかと思いますが、今一度「利回り」の理解を深めていただきたいと思います。
投資を行って回収する訳ですから当然ですよね。
その一方で、それだけ重要視し関心のある利回りの性質というものを深堀している方が果たして何人いるのだろうか？
不動産の利回りとは一般的な利回りとは違う点をどれだけ認識されているだろうか？
（高利回り＝高利益にはなりません）
という目線で今回のコラムを掲載してみます。
勿論、『釈迦に説法だよ！』という方が多いかと思いますが、今一度「利回り」の理解を深めていただきたいと思います。
収益不動産には2つの利回りが存在する
★表面利回り（想定利回り）
R-JAPANも含め、各不動産会社の広告掲載に表示されている利回りは、この表面利回り表示がほとんどです。
計算方法は至ってシンプルで
表面利回り（％）＝年間の満室収入÷物件価格×100
この表面利回りの活用方法は、複数の収益不動産を候補に挙げて検討する際に、その物件のおおよその収益力を把握したり、同規模（土地面積・建物面積・部屋数等）の物件で比較検討する際に目安として役立てます。
《ここに落とし穴》
表題のカッコにある「想定利回り」とある場合、その物件が売却時に満室稼働中でない場合に、
このような「想定利回り」「グロス利回り」という言葉を用いています。
満室でないので、現在募集している賃料条件で入居されたと仮定して算出するのが想定利回り表示です。
よって想定利回りの数値では、その通り年間賃料は入らない。
ということになります。
貸主一括支払いの水道料金になっている物件で、レントロールに別枠で定額水道代金が掲載されているのは、利回りに入れてはいけない。
利回り数値を良く見せる『姑息な手段だ！』と、たまにこんなご指摘を受けることがあります。
答えは、その通りです。姑息なんです。
決して開き直ってはいません・・・。
ですが、R-JAPANではこういった物件では必ず実質利回りを算出するようにしております。
後述しますが、R-JAPANではレントロール記載の金額の扱いは、貸主の売上げ金額と位置付けております。
（税務申告にも連動させるため）よって定額水道料も売上げの一部となるので表面利回り（想定利回り）の中に組み込んでいます。
自治会費等がある物件も同様です。
ただし、実質利回りを算出するにおきまして、諸経費の中に水道料金の支払額を計上して算出します。
先に話した通り、表面利回りはあくまでも比較検討等に用いる補助的な数値で、実質利回りの精度を上げた方が購入する上でお役に立てるところからR-JAPANでは姑息とご指摘をお受けしても（決して開き直ってはいません）水道料金は表面利回り（想定利回り）に反映させております。
★実質利回り（ネット利回り）
実質利回りは、年間家賃収入から、年間の支出及び諸経費を差し引いた数値です。
計算方法は
実質利回り（％）＝(年間収入－諸経費)÷(物件価格＋購入時の諸経費)×100
諸経費には、固定資産税・都市計画税・保険料・管理費・修繕費用（積立金含）・賃貸の広告料や仲介手数料・エレベーターや受水槽・消防点検費用・塵芥費用・光フレッツやJ:COM等の通信費用・共用部の電気料金やセキュリティー関連の費用が含まれます。
ここに先述の水道料金や自治会費も含まれます。
主な「購入時の諸経費」とは登録免許税等の登記費用・司法書士手数料・不動産取得税・印紙税・ローン事務手数料・仲介手数料等です。
R-JAPANも含め、各不動産会社の広告掲載に表示されている利回りは、この表面利回り表示がほとんどです。
計算方法は至ってシンプルで
表面利回り（％）＝年間の満室収入÷物件価格×100
この表面利回りの活用方法は、複数の収益不動産を候補に挙げて検討する際に、その物件のおおよその収益力を把握したり、同規模（土地面積・建物面積・部屋数等）の物件で比較検討する際に目安として役立てます。
《ここに落とし穴》
表題のカッコにある「想定利回り」とある場合、その物件が売却時に満室稼働中でない場合に、
このような「想定利回り」「グロス利回り」という言葉を用いています。
満室でないので、現在募集している賃料条件で入居されたと仮定して算出するのが想定利回り表示です。
よって想定利回りの数値では、その通り年間賃料は入らない。
ということになります。
貸主一括支払いの水道料金になっている物件で、レントロールに別枠で定額水道代金が掲載されているのは、利回りに入れてはいけない。
利回り数値を良く見せる『姑息な手段だ！』と、たまにこんなご指摘を受けることがあります。
答えは、その通りです。姑息なんです。
決して開き直ってはいません・・・。
ですが、R-JAPANではこういった物件では必ず実質利回りを算出するようにしております。
後述しますが、R-JAPANではレントロール記載の金額の扱いは、貸主の売上げ金額と位置付けております。
（税務申告にも連動させるため）よって定額水道料も売上げの一部となるので表面利回り（想定利回り）の中に組み込んでいます。
自治会費等がある物件も同様です。
ただし、実質利回りを算出するにおきまして、諸経費の中に水道料金の支払額を計上して算出します。
先に話した通り、表面利回りはあくまでも比較検討等に用いる補助的な数値で、実質利回りの精度を上げた方が購入する上でお役に立てるところからR-JAPANでは姑息とご指摘をお受けしても（決して開き直ってはいません）水道料金は表面利回り（想定利回り）に反映させております。
★実質利回り（ネット利回り）
実質利回りは、年間家賃収入から、年間の支出及び諸経費を差し引いた数値です。
計算方法は
実質利回り（％）＝(年間収入－諸経費)÷(物件価格＋購入時の諸経費)×100
諸経費には、固定資産税・都市計画税・保険料・管理費・修繕費用（積立金含）・賃貸の広告料や仲介手数料・エレベーターや受水槽・消防点検費用・塵芥費用・光フレッツやJ:COM等の通信費用・共用部の電気料金やセキュリティー関連の費用が含まれます。
ここに先述の水道料金や自治会費も含まれます。
主な「購入時の諸経費」とは登録免許税等の登記費用・司法書士手数料・不動産取得税・印紙税・ローン事務手数料・仲介手数料等です。
利回りに潜む最恐リスクＴＯＰ３
第1位：都心部物件と地方物件の利回りとそのリスク
一般的に都心部駅前の物件は空室期間が短く、家賃の下落も少ないことから投資計画の狂いは低いと考えられています。
一方、地方物件では立地にもよりますが空室リスクは大幅に上がる傾向にあります。
特に地方物件では近くに私学系の大学や専門学校等があって学生マンションと呼ばれている物件や法人の借上げ社宅物件である場合、学校や法人の移転リスクが想像できれば、
必ずしも高利回り＝事業計画利回りとはならず、
想像できなければ、ただ単に投資家が期待しただけのいわゆる「期待利回り」で終わってしまうことになります。
第2位：家賃設定が相場より高い物件は高リスク
想定している家賃が相場や周辺家賃と比較して明らかに高く設定している場合があります。
これは要注意です。
一応の対策として今やネットで相場等は誰でも知ることはできます。
但し、その情報の正確性や根拠は誰も担保しませんので比較程度で活用して下さい→ここも落とし穴です
第3位：大事にされない物件（事件事故物件よりも怖い未修繕・メンテ不足物件）
築古物件・高利回りに多く見られるケースですが、
外壁塗装や屋上防水の未修繕物件は、いわゆる「誰がJORKERを引くか？」の物件になるかも知れません。
利回り重視で飛びついた結果、購入後に多額の資金や空室リスク・家賃下落に陥る可能性を見極めることが大事です。
いかがでしたでしょうか？？
利回り数値は投資家にとって最も重要視することには間違いないですが、そこに潜む本当のリスクをどこまで受け入れるか？
改めて皆様には多くの目線で物件を見て欲しいです。
一般的に都心部駅前の物件は空室期間が短く、家賃の下落も少ないことから投資計画の狂いは低いと考えられています。
一方、地方物件では立地にもよりますが空室リスクは大幅に上がる傾向にあります。
特に地方物件では近くに私学系の大学や専門学校等があって学生マンションと呼ばれている物件や法人の借上げ社宅物件である場合、学校や法人の移転リスクが想像できれば、
必ずしも高利回り＝事業計画利回りとはならず、
想像できなければ、ただ単に投資家が期待しただけのいわゆる「期待利回り」で終わってしまうことになります。
第2位：家賃設定が相場より高い物件は高リスク
想定している家賃が相場や周辺家賃と比較して明らかに高く設定している場合があります。
これは要注意です。
一応の対策として今やネットで相場等は誰でも知ることはできます。
但し、その情報の正確性や根拠は誰も担保しませんので比較程度で活用して下さい→ここも落とし穴です
第3位：大事にされない物件（事件事故物件よりも怖い未修繕・メンテ不足物件）
築古物件・高利回りに多く見られるケースですが、
外壁塗装や屋上防水の未修繕物件は、いわゆる「誰がJORKERを引くか？」の物件になるかも知れません。
利回り重視で飛びついた結果、購入後に多額の資金や空室リスク・家賃下落に陥る可能性を見極めることが大事です。
いかがでしたでしょうか？？
利回り数値は投資家にとって最も重要視することには間違いないですが、そこに潜む本当のリスクをどこまで受け入れるか？
改めて皆様には多くの目線で物件を見て欲しいです。
関西の収益・投資物件の情報はR-JAPANにお任せ下さい。
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お客様の資産形成のお役に立てることと自負しております。
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