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路線価とは

目次
1.

路線価とは?

不動産投資をするにあたってエリアの選定・物件の土地評価を調査することはまず基本ですよね。
投資のお客様に物件を紹介すると真っ先に「路線価は?」と聞かれる方も多いです。
ただ、これから投資を考えている方はあまりピンとこないのではないでしょうか?
私が講師を務める相続対策セミナーでも路線価のお話をすると初めて聞いたという方がほとんどです。
そこで今回は路線価とは何か、なぜ投資家は路線価を気にするのかについてご説明いたします。

まず始めにこのお話の結論の一つをお伝えします。
投資家さんは大きく2つの目的で路線価を気にされます。

  1. ①他のエリアと比較するため
  2. ②金融機関の担保力の指標のため

では、路線価について少しずつご説明していきます。

土地の評価方法の種類

一つの土地にはいくつもの価格の定義があります。
「一物五価」などとも言われますとおり、具体的には以下の5種類です。
【実勢価格】【公示価格】【基準地価標準価格】【相続税評価額】【固定資産税評価額】
それぞれの金額のイメージは、実勢価格を100%とするとこちらのグラフのようになることが多いです。

一物五価

【公示価格】は国道交通省が、【基準地価標準価格】・【相続税評価額】・【固定資産税評価額】は国税庁が専門家等と協議を行い、実際の売買事例などをもとに決定している指標です。
【相続税評価額】・【固定資産税評価額】は税金を計算するための評価ですので、実勢価格よりも高い土地が多いと国民の反発も大きくなる為、実勢価格より2~3割ほど低く評価されることが多いです。

路線価はこの中でも【相続税評価額】・【固定資産税評価額】の2種類に関係があり、不動産購入の際によく用いられる路線価とは【相続税評価額】に関することです。

相続税評価額の計算方法

路線価は毎年1月1日を評価時点として、その年の7月に国税庁が公表します。
誰でもアクセスできますのでご自宅の周りなどを調べてみてください。

価格は1円単位ではなく千円単位で表示されています。また、価格と共にアルファベットが併記されています。
これは借地権割合と呼ばれるもので「借地権を設定するとこの割合が借地権の評価になる」ということです。
路線価のアルファベットは、A~Gまであり、それぞれの借地権割合は、A:90%、B:80%、C:70%、D:60%、E:50、F:40%、G:30%です。
下の画像は弊社が運営している賃貸ショップ「クラスモ東梅田店」周辺の路線価図で、赤印が「クラスモ東梅田店」です。

路線価

例えば、この店舗の土地が100㎡だとしたときの評価はこのようになります。

570,000円/㎡(路線価) × 100㎡(土地面積) =  5,700万円(相続税評価額)

ちなみにここが借地だとすると、Cで70%の借地権割合ですので、借地権の評価額が3,990万円、所有権が1,710万円です。

厳密には奥行補正・間口補正などここから更に上下しますが、大まかには上記の通り計算されます。

相続税評価額は何に使うのか

冒頭でお伝えした通り、投資家さんの多くはこの2つの理由の為に路線価を調べます。

①他のエリアと比較するため
税務署が全国で公表している指標なので比較材料の1つとしては優秀です。
②金融機関の担保力の指標のため
金融機関は物件の「担保力」を見るために「積算価格」というものを見ています。
積算価格とは建物の再調達価格と、土地の評価額を合算した価格のことです。
土地の評価額として利用されるのが相続税評価額だと言われています。

①に関しては間違いなくその通りだと思います。どこも偏っていない客観的な指標の一つであると言えます。
私がこれを学んで疑問に思うことは②についてです。
評価額が高ければ融資額もおのずと伸び、レバレッジを利かせられ、どんどんと買い増しできるという理論で「土地値以下で買える物件」を探している方が多いのです。
確かに理論事態は間違っていないように感じますが、実際のところどうでしょうか。
※少ない資金で大きな金額の取引ができる仕組みのこと

売買金額≒相続税評価額の物件は融資に有利か

土地評価が大きくなる要因は2つ、「路線価が高い」か「土地面積が大きい」かのどちらかです。
ここでの「路線価が高いエリア」は例えば大阪でいうと梅田や難波など、何をどう考えても買いたいという人が多く値段が高いエリアのことです。
おのずと売買金額も大きくなるので、評価額が売買金額近くまで上がるとはなかなか考えにくいです。

では「土地面積が大きく取れるエリア」となると、梅田のような中心地はなかなか難しいですよね。
良くてもベッドタウンになる郊外か、田舎になるのは不動産情報を探している方には言うまでもないことだとは思います。
では、田舎で売買金額=相続税評価額となる物件があるとしてフルローンを組んでくれるでしょうか。

答えはNOだと私は思います。

理由は銀行の目線で考えればお分かりいただけると思います。
あなたが何かを担保に取って他人にお金を貸す場合、確かな「担保力」と「返済力」が欲しいですよね。
担保力とは「確実にお金になるか」です。
つまり「評価額」ではなく「実勢価格」が欲しいのです。
また、地方は利回りがいいものも多いですが、入居者となる層の母数が少ないので稼働率が低い物件が多いです。つまり「返済力」の方も不安も出てきますね。

ということで、評価額が高くても評価額まで融資をしない理由が確かにあります。

評価額が高い物件を探すのは間違いだった?

聞いている話と違うと思う方も多いと思います。 ですが、都心部でいうと銀行は「評価額」を見るという表現で偶然にも辻褄が合うのです。
最初に比較した「実勢価格と評価額の差」で、実勢価格の8割程度が相続税路線価とあるように、銀行は差し押さえた物件を持っていても仕方なく早急に売りたいので、多少価格を下げてでも売却することがほとんどです。
その簡単な指標は何かないかとなった時に都合がいいのが相続税路線価なのです。
国が保証している金額にも見えるので金融機関の営業マンが審査部に根拠立てて説明しやすいという事情もあります。

ですので、売買金額≒評価額の物件を探すことは間違いではないのですが、その都合は売主もわかっているので、のっぴきならない理由がない限り下げることがないのです。
そういった物件があればベストですが、希少ですし狙っている投資家さんは多いです。
では銀行と連携があるベテラン投資家に対抗して、駆け出し投資家さんがそこの競争に駆け込むべきかというと…お分かりですよね。
そうして買えないまま数年たってしまったという投資できていない投資家さんを何人も見てきました。

まとめ

ここまでのお話で評価額に縛られる必要はないということがお分かりいただければ幸いです。
じゃあどういう物件を探せばいいのかというと、その土地で賃貸需要は続くのか、もしもの時に売却はしやすいのか、今の建物がつぶれたとして別の用途があるのか、などの将来性・流動性・応用が利くといった条件を初めは優先することが重要ではないでしょうか。

今回のコラムポイント

  1. 路線価は国税庁が「税金計算の根拠づけの為」に公表している「評価額の指標
  2. 路線価は他のエリアと比較するツールとしては優秀
  3. 評価額≒実勢価格に縛られず、将来性流動性があるか、応用が利くかを判断できる物件を選ぶ
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