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一棟物件の大規模修繕の必要性について

目次
1.

一棟物件の大規模修繕の
必要性について

一棟物件におきまして大規模修繕の有無は、物件の購入や売却時に重要な項目だと思いますので、今回はこちらがお題です。
ご購入の場合は、大規模修繕の施工済みにメリットがありますが、反対にご売却になれば「手離すのに大きなコストは避けたい。」と買主様、売主様で相反する項目になります。
大規模修繕の必要性はなかなか真剣に考えられないものです。そこで今回は3つの視点から、この大規模修繕の必要性について触れてみたいと思います。

建物の立ち位置から…

国土交通省からは、マンションの大規模修繕の実施目安はおおむね10年~15年の間に1回の実施が適切とされており、一般的には「12年周期」と呼ばれる12年に1回が推奨されています。
これには確固たる根拠はないのですが、建築建材の耐久性からみて外壁周辺・屋根材・共有部分の使用頻度・電気や給排水、消防関係といった3つの建築建材の劣化及び1つの設備関係の劣化具合がポイントになります。

そうは言っても「ウチのマンションはまだまだ綺麗で損傷もないよ」と言われる方もいらっしゃるかと思いますが、外壁や屋根においては、毎日の気温の変化や紫外線の影響や人には感じない微振動の地震や車両通過の振動の繰り返しで接着力が日に日に劣化を続けます。
共用部においても人が行き交うことで、塵や埃、湿気や油等が付着し、錆や塗装剥離を起こしていきます。
これが曲者で、「蟻がゾウを倒す」が如く、やがて建物構造内部まで浸食され雨漏りや構造クラックの原因に繋がります。
設備に関しても機械系ですので、使用期限や使用限界が付き物ですね。

入居者の立ち位置から…

朽ちゆく建物

上記「12年周期」を目安とした修繕を怠ると、建物や部屋の仕切りに隙間ができ、そこから風雨はもちろんのこと、塵や埃、ダニ等の微生物の死骸が溜まり、夏冬で暑く寒いマンションになったり、風邪や頭痛といった体調不良を引き起こしストレスの溜まる建物や部屋となり退去の原因にもなります。

資産価値の立ち位置から…

金融機関の物件評価や査定の中で、「いつ大規模修繕を施したか?」を重要視する金融機関は意外と多いです。大規模修繕の施工履歴がない事で融資額が減額になったりするケースがございます。

分譲マンションで区分所有されている場合だと、管理組合が計画的に「大規模修繕計画」に基づいて、先述した10年~15年の間で施工をするのが一般的ですが、一般収益物件の場合は所有者であるオーナー様の判断となりますし、費用面での負担が大きいのでなかなか踏み込めない分野ですが、これら3つの観点から見ましても定期的な大規模修繕の持つ意味や必要性は重要な項目だと思います。

信頼や費用が不安

では、大規模修繕を行うに当たってどこの業者が信頼できるの?安くできる方法はないの?と言ったことも重要になってきます。
特に業者の選定は、建物の構造や建築建材に詳しくないオーナー様には、費用を含めて「不安で仕方がない」事ばかりではないでしょうか?
客観的な情報ですが、「大規模修繕支援センター」はご存知でしょうか?
ここでは、大規模修繕に関するご相談や一定の審査基準を満たした施工会社の紹介等を受け付けておりご参考までにご紹介致します。

弊社がお勧めする大規模修繕の時期

最後に弊社がオーナー様にお勧めしている大規模修繕の施工に適切な季節のお話しで今回のコラムを閉じたいと思います。
ズバリ施行期は11月で完成は12月中旬の完成が一番良いです。
理由は・・・

  1. 建物を養生しますので、晩秋から冬の始まりのやや寒い時期に建物や部屋は程よく暖かいです。→入居者はお得ですね。
  2. 12月中旬で完成すればクリスマスから始まる年末年始をオーナー様、入居者共に気分よく迎えられます。
  3. 年明けから入退去の時期に入りますが、新しい入居希望者には圧倒的なアピールになります。
    またひょっとしたら年明けに退去を考えていた入居者がもう少し賃貸を続けてくれる可能性も期待したいです。
  4. キャッシュフローが出て翌年の確定申告で納税が確実な場合、この大規模修繕費用を経費としてぶつけられるので納税額を圧縮できます。

いかがでしたでしょうか?また皆様のご感想やご意見お待ちしております。

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