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実は奥が深い固定資産税

目次
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実は奥が深い固定資産税

不動産を所有されている方には年に一度、頼んでもないのに(税金なので当たり前ですが…)お住まいの自治体からご丁寧に不動産の固定資産税納税通知書が届きます。憲法に記された国民三大義務の一つ、納税っていうやつですね。
この固定資産税(正確には固定資産税・都市計画税ですね。以下固都税と言います)「税金の話しなので、なんだか難しそう」と思われるかと思いますが、結構奥が深く、また実際にはトラブルに発展することもありますので、今回2つの観点でご紹介いたします。

深堀り その1

固定資産税

不動産における固都税は、毎年その年の1月1日時点の所有者に対して課税されることは皆様ご存知かと思います。 さて、ここからです。不動産取引において、年の途中で売買が行われた時に、固都税の精算を行いますが関西圏と関東圏では、その起点となる起算日が異なります。これは商取引の習慣として行われております。関西圏では起算日を毎年4月1日とし翌年の3月31日(年度末)の1年としているのが一般的です。一方東京を中心とした関東圏では起算日を毎年1月1日としその年の12月31日の1年として計算されています。
では、誰が決めるの?と言うことになると、明確なものはなく通常は契約書類作成業務を担当する側の会社のやり方が採用されるケースが多いです。(会社の規模等のパワーバランスによって決まることもあります)ここで考えられるトラブルですが、例えば関東在住のお客様が関西の物件を購入、またはその反対のような場合において習慣的に違和感を覚えられることもあると思います。また過去には、後日見直してみると「起算日が違うのでは?」というお問い合わせをいただきました。
他には「起算日を定めない」ということも考えられますが、弊社では少なくとも起算日を定めない取引は行いませんし、重要事項説明書及び売買契約書に必ず起算日を盛り込んでおりトラブルにならないようにしております。また、日割計算する際にはどうしても割り切れない場合もありますが、これに関しても四捨五入・10円単位まで精算あるいは100円単位で精算など端数の処理や公課証明書記載の額で精算する。といった取決めが必要です。(注:沖縄は1月1日起算日と4月1日起算日があり、弊社沖縄店舗ではお客様から特段のリクエストがなければ4月1日起算日を採用しおります)

深堀り その2

固定資産税

『固都税と言う税金に消費税が課税される?これって二重課税ではないの?』
実はこの問題は過去に裁判になっており、結論が出ております。(広島国税不服審判所 平成14年8月29日)「二重課税とはならない」という判決でした。

えっ!?納得いかない方もいらっしゃるかと思います。少し読みやすいように、どうしてこういう判決結果になったかを記載します。
そもそも、その年の1月1日時点において固定資産税台帳に所有者として登録されている者に対して課されるもので、その期日中に所有者が変わったからと言って課税関係に変動は生じないし、この1月1日を過ぎて期日中に資産の所有者となった者は、固定資産税等の納税義務を負担するものではない。また、当該資産の譲渡当事者間(売主様と買主様)においても、固都税等を収めた譲渡人(売主様)が譲受人(買主様)に対し、未経過固都税等の求償権を取得すものではない。これがルールです。
これが法則なので、固都税等の未経過名目での金員の授受は、当事者間(売主様と買主様)の合意もしくは契約もしくは取決めによって、その所有期間に応じて固都税等を按分計算して公平と成す。は売主様と買主様双方が決めたルールであって法則ではない。なので、日割精算が持つ性質は売買条件の一つに他ならない。(バッサリ…)もう一度言いますが、毎年1月1日時点の所有者に課せられる税であって、所有期間中に対応して課税しますよ。という建前にはなっていませんよ。地方税法の規定もそうなっています!(論破できない…)商取引で日割精算が取引慣行となっていようとも、それはあくまでも当事者間で決めたことで法則ではない(再びバッサリ…)だから、これを譲渡所得の課税対象から除外する解釈は無い。これは収益の一部です。(決定打…)よって固都税の日割精算に消費税が課税されることは法則上、当たり前です。(グゥの音も出ない…)
不動産取引の固都税の精算は、売主様、買主様に十分なご説明にてご納得いただき安全な取引がとても大切だと思っています。
今回のコラムは、固都税精算において起算日は法的根拠がないですが、どんな取決めがあっても建物の固都税を精算したなら消費税は加算されます。をお届けしました。

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